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闽系房企的扩张之旅 禹洲地产提三年1200亿目标

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  闽系房企是近年来房地产市场中一支不可忽视的力量。在旭辉、阳光城、泰禾、融信等公司之后,又一家闽系房企闯入了公众的视野。

  刚刚过去的11月,在楼市整体低迷的背景下,禹洲地产实现合约销售金额42.90亿元,同比大增254%,冲击年度400亿的销售目标。

  创办于厦门的禹洲地产发展迅猛,受益于这两年火爆的福建、长三角市场,禹洲也走上了闽系房企的扩张之旅,并于2016年底将总部迁往上海;在今年中,禹洲将销售目标提升至400亿,并定下了2020年销售1200亿的目标。

  “房企做大已经成为潮流。”中原地产首席分析师张大伟认为,今年房企第一梯队规模已达5000亿,未来几年内,千亿将成房企生存门槛和行业地位的体现,类似禹洲这样数百亿级的开发商,规模扩张成为必然。

  中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁指出,深耕区域市场的中小房企若能紧随政策、发挥创新潜力,也有实现弯道超车的机会。

  禹洲的千亿计划

  千亿是所有房企必经的门槛,禹洲地产也不例外。

  创办于1994年的禹洲地产深耕厦门、福建区域市场,而后走向长三角、珠三角,同时将总部迁往上海,遵循了此前诸多闽系房企“走出去”的路径。

  2017年是关键的一年。公司提出了“区域深耕,全国领先”的新发展战略,全国扩张版图日益清晰。

  从禹洲地产的业务布局可见,公司持续深耕以厦门和福州为中心的海西区域,并先后开拓环渤海、长三角等区域。据国信证券梳理,至今年11月中旬,禹洲地产已形成长三角(53.56%)、海西(34.71%)、环渤海(5.69%)、华中(6.02%)和粤港澳大湾区(0.02%)五大区域、全国化布局。

  官网显示,截至目前,禹洲地产已开发管理各类地产项目近70个,覆盖住宅、公寓、写字楼、酒店、商业、大型城市综合体等业态。

  伴随区域扩张,禹洲今年的销售目标也从年初的280亿提升至400亿。最新公告显示,今年前11个月,禹洲地产累计销售额达367.08亿,按11月份42.9亿的销售额增长进度,达成400亿目标无虞。

  今年上半年,禹洲地产董事局主席林龙安首次提出,到2020年销售额目标要达到1200亿。

  申万宏源指出,公司合约销售过去十年复合增长率约40%,2020年销售目标定在1200亿,但预计所属权益将从目前的八成降至七成,这意味着未来三年权益合约销售的目标增长率仍在接近40%左右。

  这依然是一个很高的增长率。为此,禹洲也在加紧增加土地储备。前十个月,禹洲地产共补充16幅地块,截至10月底,公司拥有土地储备约1100万平方米,可供3-5年发展。

  值得注意的是,禹洲地产非常注重规模与利润的平衡,从来不拿高价地。“禹洲的规模扩张建立在保证盈利和风险可控的基础上。”林龙安表示,在拿地上,2017年更倾向于收购土地或进行项目合作。未来当禹洲实现1000亿销售目标时,希望合作、收并购的部分能够占到30%,从而降低土地成本,提升利润空间。

  截至2016年,禹洲地产已经连续8年毛利率超过30%,净利率维持在15%以上,负债率长期控制在60%到80%之间。预计禹洲地产未来5年毛利率仍会继续保持在30%以上。

  规模竞争升级

  实际上,今年千亿目标的不止禹洲地产,同为闽系的泰禾、阳光城、正荣、中骏等都在冲击千亿,富力地产、雅居乐、美的地产、时代地产以及实地等房企,也纷纷提出千亿目标。

  前11月共有14家房企突破了1000亿,预计今年可能达到20家。易居企业集团CEO丁祖昱认为,富力、旭辉、世茂、鲁能和中南今年都有望冲击千亿;销售额500亿到1000亿之间则有二三十家房企, 500亿以下更是数量众多。

  普华永道报告也称,今年上半年,中国房地产企业TOP30和TOP50集中度升幅最大,较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%,占据了中国房地产市场的半壁江山。

  张大伟认为,房地产行业集中度不断提高,未来千亿只是一个生存的门槛,规模小就意味着被淘汰。“并非房地产企业本身在推动行业整合,而是资本的力量使资金向头部企业集中,迫使房企做大规模,否则将面临融资、土地等生存问题。”

  不过,在宋丁看来,在以轻资产为代表的新经济时代,房企都站在同一起跑线上,中小房企仍有超越大房企的空间。比如最新的租赁领域,各家房企在产品运营、资产证券化上都刚刚开始。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企规模化竞争之外,现在更面临转型,在商业、物流、租赁等新业务领域的竞争中,也并非是特大房企占有绝对优势。

  北京亚豪机构总监郭毅认为,国有企业央企拥有强大的融资能力和资源调配能力,但受到体制的制约,在系统化的市场能力上略有欠缺,而民企机制更加灵活、市场嗅觉更加敏锐、产品研发能力更为前瞻。如若抓住行业转型的契机,也有在某一细分领域胜出的机会。

  规模之外,禹洲集团的突破口之一是金融。2019-06-20,禹洲集团金融控股有限公司上线,共分证券投资、基金管理、普惠金融、贸易资产四大业务板块。

  禹洲集团官网信息显示,禹洲金控已获得多个金融牌照,完成了对陆金所、滴滴出行、上海复兰科技的战略性投资。未来将利用禹洲金融控股(香港)有限公司等境内外投资平台,进行持续性的投资或并购。

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